서울 아파트 공시가격 2026년 구별 상승률 순위 완벽 정리
🚀 결론부터 말하면: 성동구 29.04% 전국 1위, 도봉구 2.07%로 14배 격차
📌 목차
2026년 서울 아파트 공시가격이 평균 18.67% 급등하면서 2022년 이후 5년 만에 최고 상승률을 기록했어요. 자치구에 따라 상승률 격차가 최대 14배까지 벌어졌는데, 성동구(29.04%)가 전국 1위를 차지한 반면 도봉구(2.07%)는 전국 평균에도 미치지 못했어요.
이번 구별 상승률 순위를 꼼꼼히 확인해 봤더니, 같은 서울 안에서도 보유세 부담이 완전히 다르더라고요. 래미안 원베일리(84㎡) 보유세가 1,026만 원이나 늘어난 반면 도봉구 아파트는 재산세가 4만 원 오르는 데 그쳤어요. 자치구별 변동률 전체와 보유세 영향까지 하나하나 정리해 드릴게요.
우리 아파트 공시가격 얼마나 올랐을까?
4월 6일 의견제출 마감 전에 꼭 확인하세요!
1. 서울 25개 자치구 공시가격 상승률 순위표
서울 자치구별 공시가격 상승률 순위를 1위부터 25위까지 전체 정리했어요. 2026년 1월 1일 기준으로 국토교통부가 3월 17일 발표한 공동주택 공시가격(안) 데이터예요. 현실화율 69%가 4년째 동결된 상태에서 순수 시세 변동분만 반영된 수치라고 해요.
| 순위 | 자치구 | 상승률 | 권역 |
|---|---|---|---|
| 1 | 성동구 | 29.04% | 한강벨트 |
| 2 | 강남구 | 26.05% | 강남3구 |
| 3 | 송파구 | 25.49% | 강남3구 |
| 4 | 양천구 | 24.08% | 한강벨트 |
| 5 | 용산구 | 23.63% | 한강벨트 |
| 6 | 동작구 | 22.94% | 한강벨트 |
| 7 | 강동구 | 22.58% | 한강벨트 |
| 8 | 광진구 | 22.20% | 한강벨트 |
| 9 | 서초구 | 22.07% | 강남3구 |
| 10 | 마포구 | 21.36% | 한강벨트 |
| 11 | 영등포구 | 18.91% | 한강벨트 |
| 12 | 중구 | 14.82% | 도심 |
| 13 | 서대문구 | 11.02% | 서북권 |
| 14 | 동대문구 | 10.19% | 동북권 |
| 15 | 강서구 | 9.58% | 서남권 |
| 16 | 종로구 | 9.02% | 도심 |
| 17 | 관악구 | 8.44% | 서남권 |
| 18 | 성북구 | 7.52% | 동북권 |
| 19 | 구로구 | 6.06% | 서남권 |
| 20 | 은평구 | 4.43% | 서북권 |
| 21 | 노원구 | 4.36% | 동북권 |
| 22 | 중랑구 | 3.29% | 동북권 |
| 23 | 강북구 | 2.89% | 동북권 |
| 24 | 금천구 | 2.80% | 서남권 |
| 25 | 도봉구 | 2.07% | 동북권 |
※ 출처: 국토교통부 2026-03-17 보도자료, 연합뉴스·한국경제·KBS 보도 종합 정리
💡 핵심 포인트
서울 25개구 상승률 1위 성동구 29.04%, 최하위 도봉구 2.07%
20% 이상 상승 자치구 10곳(성동·강남·송파·양천·용산·동작·강동·광진·서초·마포), 전국 평균(9.16%) 미달 자치구 9곳 (출처: 국토교통부)
2. 상승률 TOP 5 자치구 집중 분석
공시가격 상승률 TOP 5 자치구를 하나씩 살펴봤어요. 공통점은 한강변 입지에 고가 아파트가 밀집해 있다는 건데, 각각 상승 원인이 조금씩 다르더라고요.
1위 성동구(29.04%)는 왕십리·성수동 뉴타운 일대 신축 아파트 시세가 급등하면서 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했어요. 아크로서울포레스트가 공시가격 최상위 10곳에 이름을 올리기도 했고요. 2위 강남구(26.05%)는 압구정·대치·청담 일대 초고가 아파트 실거래가가 40억~65억 원대를 넘기면서 공시가격도 크게 올랐어요.
3위 송파구(25.49%)는 잠실 엘스·아시아선수촌 등 대단지 아파트 가격 상승이 주요 원인이에요. 4위 양천구(24.08%)는 목동 신시가지 아파트 시세가 뛰면서 한강벨트 상승률에 가세했고, 5위 용산구(23.63%)는 한남동·이촌동 등 고가 주거지 가격 상승이 반영됐어요.
✅ TOP 5 자치구 공통 특징
- ✔ 한강변 또는 한강 접근성 우수한 입지
- ✔ 고가 아파트(공시가격 15억 이상) 밀집 지역
- ✔ 2025년 실거래가 상승률 15~19% 수준
- ✔ 종부세 신규 부과 대상 가장 많이 증가한 구
3. 강남 3구·한강벨트·외곽 권역별 비교
권역별 공시가격 상승률을 비교해 보면 서울 내 양극화가 얼마나 심각한지 체감할 수 있어요. 국토교통부 발표 기준으로 3개 권역의 평균 상승률을 정리했어요.
| 권역 | 해당 자치구 | 평균 상승률 | 전년 대비 |
|---|---|---|---|
| 강남 3구 | 강남·서초·송파 | 24.70% | +13.75%p |
| 한강벨트 8구 | 성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포 | 23.13% | +14.67%p |
| 나머지 14구 | 종로·중구·서대문·동대문·성북·노원 등 | 6.93% | +3.05%p |
강남 3구와 나머지 14구의 상승률 차이가 17.77%p에 달하면서, 이른바 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 공시가격에도 뚜렷하게 나타나고 있어요. 한강벨트 8구의 상승폭은 전년 대비 증가폭(+14.67%p) 기준으로는 오히려 강남 3구보다 더 컸다는 점도 주목할 만해요.
서울 외곽으로 분류되는 노·도·강(노원·도봉·강북)은 평균 상승률이 3.11%에 그쳐 전국 평균(9.16%)에도 미달했어요. 금·관·구(금천·관악·구로)도 5.77%로 저조했고요. 시장에서는 같은 서울을 규제지역으로 일괄 묶는 것이 적절하냐는 지적도 나오고 있지만, 국토부는 "해제를 검토할 단계가 아니다"라고 선을 그었어요.
💡 핵심 포인트
강남3구 24.7% vs 나머지 14구 6.93%, 상승률 차이 약 3.6배
노·도·강 평균 3.11%로 전국 평균(9.16%)에도 미달, 서울 내 양극화 심화 (출처: 국토교통부)
4. 주요 단지 보유세 사례 비교
주요 단지별 보유세가 실제로 얼마나 오르는지 국토교통부 시뮬레이션과 언론 보도를 기반으로 확인해 봤어요. 같은 84㎡라도 자치구에 따라 보유세 부담이 완전히 다르더라고요.
| 단지명 | 공시가격(26년) | 상승률 | 보유세(26년) | 보유세 증가 |
|---|---|---|---|---|
| 래미안원베일리 84㎡ 서초구 반포동 |
45억 6,900만 | +33.0% | 2,855만 원 | +1,026만(56.1%↑) |
| 마포래미안푸르지오 마포구 아현동 |
17억 2,300만 | +30.9% | 약 440만 원 | +약 52%↑ |
| 도봉구 방학동 아파트 도봉구 방학동 |
5억 2,100만 | +3.8% | 약 66만 원 | +4만 원 |
※ 1세대 1주택자 기준. 출처: 국토교통부 시뮬레이션, 연합뉴스·매일경제·서울경제 2026-03-17
래미안원베일리는 재산세 947만 원 + 종부세 1,908만 원으로 보유세 합계가 2,855만 원에 달해요. 전년(1,829만 원)보다 1,026만 원이나 늘어난 건데, 세부담 상한제(전년 대비 150%)를 적용해도 이 수준이라는 거예요.
반면 도봉구 아파트는 재산세 66만 원 수준으로, 전년 대비 증가액이 4만 원에 불과했어요. 같은 서울 아파트라도 보유세 차이가 약 43배에 달하는 셈이에요.
💡 핵심 포인트
원베일리 84㎡ 보유세 2,855만 원, 전년 대비 56.1% 급등
도봉구 아파트 84㎡ 보유세 66만 원, 전년 대비 4만 원 증가에 불과 (출처: 연합뉴스·매일경제)
5. 가격대별 변동률과 종부세 대상 급증
가격대별 공시가격 변동률을 보면 비쌀수록 더 많이 오르는 구조가 명확하게 드러나요. 3억 이하는 0.5%인데, 30억 초과는 28.59%로 무려 57배 차이가 나요.
| 공시가격 구간 | 변동률 | 전체 비중 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.50% | 전국 95.1% |
| 3억~6억 | 4.72% | - |
| 6억~9억 | 12.70% | - |
| 9억~12억 | 20.90% | - |
| 12억~15억 | 25.38% | 종부세 부과 |
| 15억~30억 | 26.63% | 종부세 부과 |
| 30억 초과 | 28.59% | 종부세 최대 |
종부세 부과 대상(공시가격 12억 초과, 1세대 1주택 기준)도 전년 31만 8천 호에서 48만 7천 호로 약 17만 가구 늘었어요. 증가분의 79.4%가 서울(+13만 4,531가구)에 집중됐고, 서울 외 지역도 3만 7,633호에서 7만 2,466호로 92.55%나 증가했어요.
✅ 종부세 대상 변화 요약
- ✔ 전국: 31만 8천→48만 7천 호 (+53.25%)
- ✔ 서울: 28만→41만 5천 호 (+47.98%)
- ✔ 서울 외: 3만 8천→7만 2천 호 (+92.55%)
- ✔ 전체 공동주택 중 종부세 대상 비율: 2.04%→3.07%
6. 공시가격 열람·의견제출 일정 안내
공시가격 열람과 의견제출 기한을 놓치지 않는 게 중요해요. 의견제출 기한이 지나면 이의신청만 가능하고, 반영 가능성이 낮아지거든요.
🔧 단계별 가이드
- 1단계: 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 내 아파트 2026년 공시가격 확인
- 2단계: 동일 단지 내 다른 층·면적, 인근 유사 단지와 비교
- 3단계: 과도하다고 판단되면 4월 6일까지 의견서 온라인 제출
- 4단계: 4월 30일 최종 공시 후, 이의가 있으면 5월 29일까지 이의신청
- 5단계: 6월 26일 확정 공시 확인 후 보유세 대비
의견제출은 부동산공시가격알리미 온라인 접수와 관할 시·군·구 민원실 서면 접수 모두 가능해요. 2024년 기준 의견 인용률이 2.02%까지 올라왔으니, 실제로 가격이 조정되는 사례가 꽤 있다는 점 참고하시면 좋겠어요. 전문가들은 공시가격 상승에 따라 다주택자·비거주 고가주택 보유자 중심으로 절세형 매도가 늘어날 수 있다고 전망하고 있어요.
💡 핵심 포인트
의견제출 마감 4월 6일, 최종 공시 6월 26일
의견 인용률 2.02%(2024년), 하반기 현실화율 로드맵 발표 예정 (출처: 국토교통부)
핵심 요약 및 마무리
2026년 서울 아파트 공시가격은 평균 18.67% 상승하며 5년 만에 최고치를 찍었어요. 성동구(29.04%)가 전국 1위를 기록했고, 강남 3구 평균 24.70%, 한강벨트 8구 평균 23.13%로 고가 아파트 밀집 지역 중심의 급등이 뚜렷했어요. 반면 도봉구(2.07%)·금천구(2.80%)·강북구(2.89%) 등 외곽은 전국 평균에도 미치지 못했고요.
종부세 대상이 53.25% 급증한 만큼 고가 아파트 보유자의 세금 부담이 본격적으로 커지고 있어요. 의견제출 마감일 4월 6일까지 반드시 내 아파트 공시가격을 확인하고, 과도한 산정이 의심되면 바로 의견을 제출해 보세요.
자주 묻는 질문
Q1. 2026년 서울 공시가격 상승률이 가장 높은 구는 어디인가요?
A1. 성동구가 29.04%로 서울 25개 자치구 중 1위이며 전국에서도 가장 높아요. 왕십리·성수 뉴타운 신축 아파트 시세 급등이 주요 원인이에요. 출처: 국토교통부 2026-03-17
Q2. 서울 공시가격 상승률이 가장 낮은 구는 어디인가요?
A2. 도봉구가 2.07%로 서울 최하위예요. 금천구(2.80%), 강북구(2.89%)도 전국 평균(9.16%)에 미달했어요. 출처: 한국경제 2026-03-17
Q3. 강남 3구 공시가격 평균 상승률은 얼마인가요?
A3. 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 서초구(22.07%)로 평균 24.70% 상승했어요. 전년(10.95%)보다 13.75%p 확대된 수치예요. 출처: 국토교통부
Q4. 래미안원베일리 84㎡ 보유세는 얼마나 오르나요?
A4. 공시가격 45억 6,900만 원(+33%) 기준, 보유세는 2,855만 원(재산세 947만+종부세 1,908만)으로 전년 대비 1,026만 원(56.1%) 증가했어요. 출처: 연합뉴스 2026-03-17
Q5. 2026년 종부세 대상 주택은 얼마나 늘었나요?
A5. 공시가격 12억 초과 주택이 전국 31만 8천→48만 7천 호로 53.25% 증가했어요. 서울이 41만 5천 호로 전체의 85%를 차지해요. 출처: 매일경제 2026-03-17
Q6. 한강벨트 자치구 공시가격 평균 상승률은 얼마인가요?
A6. 성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포 8구 평균 23.13% 상승했어요. 전년(8.46%)보다 14.67%p 확대됐어요. 출처: 국토교통부
Q7. 공시가격 의견제출은 언제까지 가능한가요?
A7. 2026년 4월 6일까지예요. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 온라인으로, 또는 관할 시·군·구 민원실에 서면으로 제출할 수 있어요. 출처: 국토교통부
Q8. 서울 공시가격 평균은 얼마인가요?
A8. 서울 공동주택 평균 공시가격은 6억 6,507만 원이에요. 전년(5억 7,800만 원)보다 8,707만 원(15.06%) 올랐고, 중위가격은 4억 100만 원이에요. 출처: KBS 2026-03-17
Q9. 현실화율 69%는 계속 유지되나요?
A9. 2023년부터 4년째 동결 중이지만, 정부는 2026년 하반기에 새 현실화율 로드맵을 발표할 예정이에요. 연간 1~1.5%p 인상안이 유력해 추가 세금 상승이 예상돼요. 출처: 뉴시스 2026-03-18
Q10. 공시가격 30억 초과 주택 변동률은 얼마인가요?
A10. 30억 원 초과 주택의 공시가격 변동률은 28.59%로 전 가격대 중 가장 높아요. 보유세가 최대 56%까지 상승하는 사례가 나오고 있어요. 출처: 국토교통부·KBS
⚠️ 면책 문구
본 글은 2026년 3월 국토교통부 보도자료 및 언론 보도를 기반으로 한 정보성 콘텐츠이며, 세무·법률 상담을 대체하지 않습니다. 개별 보유세 산정은 세무사 등 전문가 상담을 권장드립니다. 본 포스팅은 AI를 활용하여 작성하였습니다.
🤖 AI 활용 안내
이 글은 AI(인공지능) 기술의 도움을 받아 작성되었어요. AI가 생성한 이미지가 포함되어 있을 수 있으며, 실제와 다를 수 있어요.
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