공시가격 변동률 2026년 서울 18% 급등, 자치구·지역별 현황 비교
🚀 결론부터 말하면: 서울 공시가격 18.67% 상승, 성동구 29%로 전국 1위
📌 목차
2026년 공시가격 변동률이 발표되면서 서울 아파트 보유자들 사이에 긴장감이 높아지고 있어요. 국토교통부에 따르면 2026년 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 평균 9.16% 상승했고, 서울은 18.67% 급등하며 2022년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다고 해요.
같은 서울 안에서도 자치구 간 격차가 최대 14배까지 벌어졌는데요, 성동구는 29.04% 오른 반면 도봉구는 2.07%에 그쳤어요. 이번 글에서는 자치구별·시도별 변동률 전체를 정리하고, 보유세에 미치는 실질적 영향까지 짚어 드릴게요.
우리 아파트 공시가격, 얼마나 올랐을까?
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1. 2026년 공시가격 변동률 전국 현황 한눈에 보기
2026년 공시가격 변동률은 전국 평균 9.16% 상승으로 집계됐어요. 이 수치는 2024년 1.52%, 2025년 3.65%에 비해 크게 확대된 것인데요, 2022년(17.2%) 이후 가장 높은 수준이라고 해요.
올해 현실화율은 지난해와 동일한 69%가 적용됐고, 2023년부터 4년째 동결 중이에요. 현실화율이 고정됐다는 건 순수하게 지난 1년간 시세 변동분만 반영됐다는 뜻이에요. 서울 고가 아파트 가격이 많이 오른 만큼 공시가격도 크게 뛰었다고 보면 돼요.
전국 평균을 상회한 시도는 서울이 유일했고, 서울을 제외한 전국 평균 변동률은 3.37%에 그쳤어요. 서울-지방 간 양극화가 뚜렷하게 나타난 거예요.
💡 핵심 포인트
2026년 공시가격 전국 9.16% 상승, 서울 18.67%로 5년 만에 최고
현실화율 69% 동결 속 순수 시세 변동분만 반영. 서울 제외 전국 평균은 3.37%로 양극화 심화 (출처: 국토교통부 2026-03-17 보도자료)
2. 서울 25개 자치구별 공시가격 상승률 전체 비교
서울 자치구별 공시가격 상승률을 직접 확인해 보니, 같은 서울이라도 자치구에 따라 상승률 차이가 최대 14배나 벌어졌어요. 가장 많이 오른 성동구(29.04%)와 가장 적게 오른 도봉구(2.07%)의 격차가 정말 크더라고요.
| 순위 | 자치구 | 변동률 | 권역 |
|---|---|---|---|
| 1 | 성동구 | 29.04% | 한강벨트 |
| 2 | 강남구 | 26.05% | 강남3구 |
| 3 | 송파구 | 25.49% | 강남3구 |
| 4 | 양천구 | 24.08% | 한강벨트 |
| 5 | 용산구 | 23.63% | 한강벨트 |
| 6 | 동작구 | 22.94% | 한강벨트 |
| 7 | 강동구 | 22.58% | 한강벨트 |
| 8 | 광진구 | 22.20% | 한강벨트 |
| 9 | 서초구 | 22.07% | 강남3구 |
| 10 | 마포구 | 21.36% | 한강벨트 |
| 11 | 영등포구 | 18.91% | 한강벨트 |
| 12 | 중구 | 14.82% | 도심 |
| 13 | 서대문구 | 11.02% | 서북권 |
| 14 | 동대문구 | 10.19% | 동북권 |
| 15 | 강서구 | 9.58% | 서남권 |
| 16 | 종로구 | 9.02% | 도심 |
| 17 | 관악구 | 8.44% | 서남권 |
| 18 | 성북구 | 7.52% | 동북권 |
| 19 | 구로구 | 6.06% | 서남권 |
| 20 | 은평구 | 4.43% | 서북권 |
| 21 | 노원구 | 4.36% | 동북권 |
| 22 | 중랑구 | 3.29% | 동북권 |
| 23 | 강북구 | 2.89% | 동북권 |
| 24 | 금천구 | 2.80% | 서남권 |
| 25 | 도봉구 | 2.07% | 동북권 |
※ 출처: 국토교통부 2026-03-17 보도자료, 한국경제·KBS 보도 종합. 일부 자치구(송파구 등) 순위는 공시가격 변동률 기준 정렬.
✅ 권역별 평균 상승률 요약
- ✔ 강남 3구(강남·서초·송파) 평균: 24.70%
- ✔ 한강벨트 8구(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포) 평균: 23.13%
- ✔ 나머지 14구 평균: 6.93%
- ✔ 서울 전체 평균: 18.67%
3. 강남 3구·한강벨트 왜 이렇게 올랐나
강남 3구와 한강벨트의 공시가격이 유독 많이 오른 이유를 분석해 봤어요. 가장 큰 원인은 2025년 한 해 동안 이 지역 고가 아파트 시세가 집중적으로 상승했기 때문이에요. 대한건설정책연구원에 따르면 서울 실거래가 지수가 전년 대비 14.7% 오른 것으로 분석되는데, 이 상승분이 공시가격에 거의 그대로 반영된 거예요.
성동구가 29.04%로 전국 1위를 차지한 건, 왕십리·성수 뉴타운 인근 신축 아파트 가격이 크게 뛰었기 때문이라고 해요. 강남구(26.05%)는 래미안대치팰리스 같은 고가 아파트의 실거래가가 40억~65억 원대를 기록하면서 공시가격도 함께 올랐어요.
반면 도봉구(2.07%)·금천구(2.80%)·강북구(2.89%) 등 서울 외곽 지역은 시세 변동 자체가 크지 않았어요. 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 공시가격에도 그대로 나타난 셈이에요.
💡 핵심 포인트
고가 아파트 밀집 지역일수록 공시가격 상승폭이 압도적으로 큼
서울 실거래가 14.7% 상승분이 현실화율 69% 적용 하에 그대로 공시가격에 반영됨 (출처: 대한건설정책연구원)
4. 가격대별 공시가격 변동률과 보유세 영향
가격대별 공시가격 변동률을 확인해 보니, 고가일수록 상승률이 가파른 구조가 확연하게 드러나더라고요. 3억 원 이하 주택은 고작 0.5% 오른 반면, 30억 원 초과 주택은 무려 28.59%나 올랐어요.
| 공시가격 구간 | 변동률 | 비고 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.50% | 전체 95.1% 차지 |
| 3억~6억 | 4.72% | 세 부담 소폭 증가 |
| 6억~9억 | 12.70% | 재산세 체감 구간 |
| 9억~12억 | 20.90% | 종부세 진입 위험 |
| 12억~15억 | 25.38% | 종부세 부과 대상 |
| 15억~30억 | 26.63% | 보유세 급등 구간 |
| 30억 초과 | 28.59% | 보유세 최대 56%↑ |
보유세 영향을 구체적으로 살펴보면, 도봉구 한 아파트(84㎡)는 공시가격이 5억 200만→5억 2,100만 원(+3.8%)으로 올라 재산세가 약 4만 원 증가하는 데 그쳤어요. 반면 서초구 반포동 아파트(84㎡)는 34억 3,600만→45억 6,900만 원(+33%)으로 뛰면서 재산세 201만 원, 종부세 825만 원이나 늘어났다고 해요(국토교통부 시뮬레이션 기준).
종부세 부과 대상(공시가격 12억 초과)도 전년 31만 8천 호에서 48만 7천 호로 53.25% 급증했어요. 서울은 28만→41만 호로 늘어 전체 종부세 대상의 85%를 차지하고 있어요.
✅ 보유세 영향 체크리스트
- ✔ 공시가격 9억 이하: 재산세 부담 미미 (국토부 발표)
- ✔ 공시가격 9억~12억: 누진세율 적용으로 체감 부담 증가
- ✔ 공시가격 12억 초과: 종부세 부과, 보유세 최대 56% 상승 가능
- ✔ 세부담 상한제: 전년 대비 최대 150%까지 제한
5. 전국 시도별 변동률 비교, 하락 지역은 어디
전국 시도별 공시가격 변동률을 비교해 보면, 서울과 나머지 지역의 온도 차가 극명하게 나타나요. 서울(18.67%)에 이어 경기(6.38%), 세종(6.29%)이 그나마 상승폭이 컸고, 8개 시도는 오히려 공시가격이 하락했어요.
| 시도 | 변동률 | 시도 | 변동률 |
|---|---|---|---|
| 서울 | +18.67% | 인천 | -0.10% |
| 경기 | +6.38% | 전남 | -0.24% |
| 세종 | +6.29% | 강원 | -0.45% |
| 울산 | +5.22% | 충남 | -0.53% |
| 전북 | +4.32% | 대구 | -0.76% |
| 충북 | +1.75% | 대전 | -1.12% |
| 부산 | +1.14% | 광주 | -1.25% |
| 경남 | +0.85% | 제주 | -1.76% |
서울과 제주의 격차가 무려 20.43%p에 달하면서, 수도권과 지방 간 부동산 양극화가 공시가격에도 그대로 반영된 모습이에요. 경기도는 과천·성남 등 수도권 핵심지 위주로 상승했고, 인천은 -0.10%로 소폭 하락 전환했다고 해요.
💡 핵심 포인트
서울을 제외한 전국 평균 변동률 3.37%, 8개 시도는 하락 전환
서울-제주 간 변동률 격차 20.43%p로 역대급 양극화 (출처: 국토교통부 2026-03-17)
6. 공시가격 열람·의견제출 일정과 실행 체크리스트
2026년 공시가격 열람 및 의견제출 일정을 반드시 기억해 두셔야 해요. 기한을 놓치면 이의신청(4/30~5/29)만 가능하고, 의견 반영이 어려워질 수 있거든요.
🔧 단계별 가이드
- 1단계: 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 내 아파트 공시가격 확인
- 2단계: 인근 단지 공시가격과 비교하여 과도한 산정 여부 판단
- 3단계: 이상 있으면 4월 6일까지 온라인 의견서 제출
- 4단계: 6월 26일 최종 공시 후 이의 있으면 이의신청(4/30~5/29)
- 5단계: 하반기 현실화율 로드맵 발표 확인 후 절세 전략 수립
의견제출은 온라인(부동산공시가격알리미)과 오프라인(관할 시·군·구 민원실, 한국부동산원 지사) 모두 가능해요. 2024년 기준 의견 인용률이 2.02%까지 올라갔으니, 실제로 가격이 조정된 사례가 적지 않다는 점도 참고하시면 좋겠어요.
✅ 일정 체크리스트
- ✔ 공시 기준일: 2026년 1월 1일
- ✔ 열람·의견제출: 3월 18일 ~ 4월 6일
- ✔ 최종 공시일: 4월 30일
- ✔ 이의신청: 4월 30일 ~ 5월 29일
- ✔ 확정 공시: 6월 26일
핵심 요약 및 마무리
2026년 공시가격 변동률은 전국 9.16%, 서울 18.67%로 5년 만에 최고치를 기록했어요. 현실화율 69%가 4년째 동결됐지만, 시세 상승분이 고스란히 반영되면서 강남 3구(24.7%)·한강벨트(23.13%) 중심으로 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이에요.
9억 원 이하 주택은 재산세 부담이 크지 않지만, 고가 주택은 종부세 대상 급증(+53%)과 함께 보유세가 최대 56%까지 뛸 수 있어요. 의견제출 마감일인 4월 6일까지 내 아파트 공시가격을 꼭 확인하고, 이상이 있다면 바로 의견을 제출해 보세요.
자주 묻는 질문
Q1. 2026년 서울 공시가격 변동률이 가장 높은 자치구는 어디인가요?
A1. 성동구가 29.04%로 서울 25개 자치구 중 1위예요. 왕십리·성수 뉴타운 인근 신축 아파트 시세 급등이 주요 원인이에요. 출처: 국토교통부 2026-03-17 보도자료
Q2. 2026년 전국 공동주택 공시가격 평균 상승률은 얼마인가요?
A2. 전국 평균 9.16% 상승했어요. 2022년(17.2%) 이후 가장 높은 수치이며, 서울(18.67%)이 유일하게 전국 평균을 상회했어요. 출처: 국토교통부
Q3. 공시가격이 하락한 지역은 어디인가요?
A3. 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%) 등 8개 시도가 하락했어요. 지방 부동산 시장 침체가 공시가격에 반영된 결과예요. 출처: 국토교통부
Q4. 강남 3구 공시가격 평균 상승률은 얼마인가요?
A4. 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 서초구(22.07%)로 강남 3구 평균 24.70% 상승했어요. 전년(10.95%)보다 13.75%p 확대된 수치예요. 출처: 국토교통부
Q5. 공시가격 의견제출 기한은 언제까지인가요?
A5. 2026년 4월 6일까지예요. 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 온라인 제출하거나, 관할 시·군·구 민원실에 서면 제출 가능해요. 출처: 국토교통부
Q6. 공시가격 30억 초과 주택의 변동률은 얼마인가요?
A6. 30억 원 초과 주택의 공시가격 변동률은 28.59%로 전 가격대 중 가장 높아요. 보유세 최대 56%까지 상승할 수 있다는 분석이 나와요. 출처: 국토교통부·KBS
Q7. 종부세 부과 대상 주택은 얼마나 늘었나요?
A7. 공시가격 12억 원 초과 주택이 전국 31만 8천 호→48만 7천 호로 53.25% 증가했어요. 서울이 41만 호로 전체의 85%를 차지해요. 출처: 국토교통부
Q8. 서울에서 공시가격 상승률이 가장 낮은 자치구는 어디인가요?
A8. 도봉구가 2.07%로 서울 25개 자치구 중 가장 낮았어요. 금천구(2.80%), 강북구(2.89%)도 한 자릿수 저조한 상승에 그쳤어요. 출처: 한국경제 2026-03-17
Q9. 현실화율 69%는 앞으로도 유지되나요?
A9. 정부는 2026년 하반기에 새 현실화율 로드맵을 발표할 예정이에요. 연간 1~1.5%p 인상안이 유력하며, 이 경우 공시가격·세금 추가 상승이 불가피해요. 출처: 핀포인트뉴스 2026-03-23
Q10. 공시가격 상승으로 건강보험료도 오르나요?
A10. 네, 지역가입자의 경우 공시가격 1억 원 상승 시 월 보험료가 약 2~4만 원 추가될 수 있어요. 공시가격이 소득인정액에 반영돼 기초연금 탈락 위험도 커져요. 출처: 국민건강보험공단
⚠️ 면책 문구
본 글은 2026년 3월 국토교통부 보도자료 및 언론 보도를 기반으로 한 정보성 콘텐츠이며, 세무·법률 상담을 대체하지 않습니다. 개별 보유세 산정은 세무사 등 전문가 상담을 권장합니다. 본 포스팅은 AI를 활용하여 작성하였습니다.
🤖 AI 활용 안내
이 글은 AI(인공지능) 기술의 도움을 받아 작성되었어요. AI가 생성한 이미지가 포함되어 있을 수 있으며, 실제와 다를 수 있어요.
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